13 juni 2018

Collectief of gemeenschappelijk wonen moet een antwoord kunnen bieden aan de schaarste in ruimte waar Vlaanderen mee te kampen heeft. Het wordt als een van de fundamentele schakels beschouwd in het ruimtelijk beleid van de toekomst, zeker wat de stedelijke omgeving betreft. Maar kan het die rol ook spelen?

Gemeenschappelijk wonen is eigenlijk een containerbegrip voor meerdere woonvormen. Essentieel daarbij lijkt te zijn dat een of meerdere functies bij het wonen worden gedeeld. Zo kan, bijvoorbeeld, sprake zijn van co-housing, waarbij meerdere gezinnen wel over een eigen woongelegenheid beschikken, maar een aantal gemeenschappelijke ruimtes delen (zoals bijvoorbeeld parking, tuinzone, etc...). 

De signalen om gemeenschappelijk wonen te faciliteren, komen werkelijk uit alle windhoeken. Gisteren zei voormalig Vlaamse bouwmeester Peter Swinnen in Knack nog dat we 'als maatschappij meer moeten inzetten op collectief wonen'. Hij stelt 'ongeduldig' te 'wachten op een Vlaanderen dat durft in te zetten op hedendaagse woonwijken die overtuigend en met een sterke architectuur uiteenlopende functies combineren.' Vandaag stond in De Tijd dat  Vlaanderen momenteel over geen juridisch kader beschikt voor 'co-housing' en het realiseren ervan nog steeds 'kunst- en vliegwerk' is. Ook Europa gaf ons een veeg uit de pan gisteren. Uit cijfers van Eurostat blijkt dat meer dan 2/3 van de Belgen ruimer woont dan voor hen noodzakelijk is. Daarmee doen we het op Europees niveau bedroevend slecht, want daarmee halen we de op drie na slechtste score. Ons resultaat vormt het dubbele van het Europese gemiddelde.
Niet om echt trots op te zijn.

We moeten dus kleiner wonen, wat vandaag nog steeds tegen de wensen van velen indruist. De koudwatervrees is echter vaak onterecht. Collectief wonen kan enorme kansen bieden, zowel voor ontwikkelaars, als de bewoners en overheden. We moeten vooral slimmer wonen.

Ook de Vlaamse overheid beseft de noodzaak aan nieuwe woonvormen. In het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen wordt de voorzichtige ambitie geformuleerd om tegen 2050, nog even dus, de verdere inname van open ruimte te beëindigen. In het beleidsplan wordt ook aangegeven dat daarom aandacht moet worden geschonken aan 'innovatieve' en meer 'flexibele' 'woonvormen', zoals 'co-housing', die bijdragen 'tot een hoger rendement'.

Er moet dus voluit worden ingezet op het verhogen van het 'ruimtelijk rendement'. De zgn. 'codextrein', waarbij tal van wijzigingen werden doorgevoerd in de Vlaamse codex ruimtelijke ordening, werd alvast doorspekt met aanpassingen die de mogelijkheden tot het verhogen van het ruimtelijke rendement zouden moeten vergroten. De praktijk wijst alvast uit dat het argument van ruimtelijk rendement alvast ook vandaag al het witte konijn uit de hoed kan vormen om projecten met een opvallend hogere densiteit dan haar onmiddellijke omgeving vergund te zien.

18 woningen en appartementen in Gentbrugge. Gemeenschappelijk zijn een kerk met keuken, logeerkamers, eetplaats, stille ruimte, wasruimte en coworking.


Onze regelgeving is vandaag nog niet afgestemd op het gemeenschappelijk wonen. Ze gaat nog steeds vooral uit van ofwel, de klassieke eengezinswoning, ofwel de meergezinswoning. Ze is er dus nog niet klaar voor. Nochtans is het moment wel aangebroken. Er zijn dus toch wel wat hordes te nemen. Ik geef er alvast vijf.

1. Gemeenschappelijk of collectief wonen wordt nog niet gedefinieerd, en beschikt niet over een eigen juridisch kader voor de realisatie ervan.

Onderzoek van het Departement Omgeving deed een voorstel:

'Gemeenschappelijk wonen is een woonvorm in een gebouw of gebouwencomplex dat wonen als hoofdfunctie heeft en uit meerdere woongelegenheden bestaat waarbij minimaal twee huishoudens op vrijwillige basis minimaal één leefruimte delen en daarnaast elk over minimaal één private leefruimte beschikken en de bewoners gezamenlijk instaan voor het beheer.'

Volgens het Departement Omgeving zou het niet nodig of wenselijk zijn om een definitie in de VCRO op te nemen. Ik deel die mening niet.

Zonder de flexibiliteit helemaal los te laten, moeten we hier wel degelijk dringend werk van maken, want een juridisch kader als houvast kan de drempelvrees voor velen doen verdwijnen en de juridische mogelijkheden voor dergelijke ontwikkeling in een specifieke zone doen vergroten.

2. Het 'gezin' vormt niet alleen de hoeksteen van onze samenleving, maar ook nog steeds van de bestaande definitie van een 'woning', wat geen goede zaak is voor het gemeenschappelijk wonen.

In artikel 4.1.1. 16° VCRO en artikel 2 §1 31° van de Vlaamse Wooncode wordt een 'woning' omschreven als 'elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande'.

Wat als 'gezin' moet worden beschouwd, is niet echt gedefinieerd. Het is vereist dat er sprake is van 'duurzaam samenwonen'. Daarvoor hoeven er geen familiale banden te zijn. Het betreft een feitenkwestie en vormt in de praktijk erg vaak een discussiepunt. Is het een gezin of niet? Het wordt tijd dat dit euvel wordt aangepakt. Waarom is dit relevant? Wel, omdat hierdoor onder meer wordt bepaald welke (woon)kwaliteitsvereisten van toepassing zijn.

Op vandaag bepaalt ook artikel 4.2.1, 7° VCRO duidelijk dat ‘een woning opsplitsen of in een gebouw het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande wijzigen, ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer’, vergunningsplichtig is. Vandaag is dus voor iedere wijziging van het aantal woongelegenheden omgevingsvergunning vereist.   

Indien er geen werken noodzakelijk waren voor of gepaard gingen met de wijziging van het aantal woongelegenheden, werd dit vanaf 1 mei 2000 vergunningsplichtig.

Ook hier werkt evenwel het begrip 'gezin' door.

Er zijn ondertussen wel al een aantal aanpassingen gebeurd voor bijvoorbeeld zorgwonen, maar dit is niet meteen als gemeenschappelijk wonen te beschouwen.

3. Onze bestemmings - en/of bebouwingsvoorschriften laten het vaak niet toe.

Onze bestemmingsplannen zijn vaak erg verouderd. Niet alleen wroeten we vandaag nog steeds erg vaak in plannen van aanleg (gewestplan, APA, BPA), die eigenlijk al lang moesten zijn vervangen door ruimtelijke uitvoeringsplannen, maar ook die ruimtelijke uitvoeringsplannen zelf zijn erg vaak niet flexibel genoeg om vormen van gemeenschappelijk wonen toe te laten. De verkavelingsvoorschriften zijn daar al helemaal erg vaak nefast voor.

Het ruimtelijk beleid lijkt erin te bestaan de flexibiliteit opnieuw te verhogen, maar dat is niet wat wij in de praktijk zien. Ruimtelijke uitvoeringsplannen zijn erg vaak gedetailleerd wat de voorschriften betreft. Trouwens, de bestemmingsvoorschriften kunnen wel degelijk in bepaalde zones gemeenschappelijk wonen toelaten, en daarbij verwijzen ook een concrete definitie hanteren, die eventueel in de VCRO vervat zit.

De recente wijzigingen via de codextrein laten toe om voorschriften van BPA's  (artikel 4.4.9/1 VCRO) of verkavelingen (artikel 4.3.1. §1 1° c) VCRO) van meer dan 15 jaar in sommige gevallen niet langer als weigeringsgrond te gaan hanteren bij vergunningsaanvragen, maar dit is slechts een beperkt deel van de oplossing. Dit geldt niét voor ruimtelijke uitvoeringsplannen en ook niet voor alle 'jongere' plannen, die deze beperkingen vaak ook bevatten. Bovendien moet de gewestplanbestemming ook altijd 'juist' zitten. Enkel in woongebied dus.

4. Lokale regelgeving.

Gemeenten kunnen via stedenbouwkundige verordeningen (artikel 2.3.1. VCRO) normen opleggen voor bijvoorbeeld woonkwaliteit of parkeren. Deze kunnen een rem vormen op het gemeenschappelijk wonen, want zijn daar vaak niet op afgestemd.

5. De ingesteldheid.

We hebben allemaal nog wat koudwatervrees wat gemeenschappelijk wonen betreft. Maatschappelijk zit de eigen baksteen nog steeds stevig in onze maag. Het gemeenschappelijk wonen, zo blijkt uit dossiers hier op kantoor, kunnen ongelofelijke opportuniteiten bieden voor zowel eigenaar als ontwikkelaar. En of we het willen of niet, de schaarste in ruimte zal ons dwingen naar dergelijke woonvormen.

Foto's: http://persruimte.stad.gent/14... en www.cohousingprojects.be

Onze regelgeving is vandaag nog niet afgestemd op het gemeenschappelijk wonen. Ze is er dus nog niet klaar voor. Nochtans is het moment wel aangebroken.